Darování nemovitostí mezi manželi a související daňové otázky

O procesu darování nemovitosti jako takovém jsme psali už jinde. V tomto článku obrátíme pozornost k otázce, zda si manželé mohou darovat nemovitosti navzájem a jaké daňové povinnosti jsou s tímto procesem spojeny.

Podle okolností případu bude situace řešitelná buď prostým převodem pomocí darovací smlouvy, nebo notářským zápisem.

Způsob, jak darovat nemovitost z manžela na manželku nebo obráceně bude obecně záviset na tom, kdy a v jaké souvislosti jste nemovitost nabyli (jestli před uzavřením manželství, nebo po něm) a také zda jste svůj majetek v souvislosti s uzavřením manželství uspořádali prostřednictvím smlouvy o manželském majetkovém režimu (lidově známá jako předmanželská smlouva) či nikoli.

Jiným případem bude scénář, ve kterém manželé chtějí společnou nemovitost vyčlenit do samostatného vlastnictví jednoho z nich, nebo naopak, pokud nemovitost patřící pouze jedinému  z manželů chtějí manželé vlastnit společně.

Pokud si nejste jistí, zda je konkrétní nemovitost ve Vašem společném jmění manželů, lze to jednoduše ověřit vyhledáním konkrétní budovy či bytu na portálu katastrálního úřadu. Pokud je konkrétní nemovitost ve společném jmění, bude před jménem vlastníka u nemovitosti uvedeno také “SJM”, tedy společné jmění manželů, jinak půjde o výlučné nebo podílové vlastnictví.

a) Nemovitost je mimo společné jmění – “pouhé” darování

Toto je scénář, ve kterém bez dalšího platí, že darování mezi manžely je možné. Jde o nemovitost, kterou jeden z manželů vlastnil již před uzavřením manželství. Stejný závěr platí i o kterékoliv nemovitosti, kterou některý z manželů pořídil z prostředků, které pocházejí z jeho zdrojů mimo společné jmění manželů, nebo která se k jedinému z manželů dostala jako dar nebo dědictví. V tomto případě je možné do výlučného jmění druhého z manželů převést nemovitost prostou darovací smlouvou, na které budou ověřené podpisy obou manželů.

Protože jde o darování mezi manželi, je zákonem (podobně jako u některých dalších blízkých příbuzných) osvobozeno od daně z příjmů. Připomeňme, že darovací daň se v českém právu už nevyskytuje. Neuplatní se ani daň z nabytí nemovité věci, protože ta se týká pouze koupě a prodeje nemovitosti.

Je však nutné podat přiznání k dani z nemovitých věcí podle § 13a zákona o dani z nemovitých věcí, nejpozději do 31.1. následujícího kalendářního roku.

V každém případě je však vhodné nechat si darovací smlouvu sepsat advokátem.

b) Nemovitost je ve společném jmění – nutnost notářského zápisu

Složitější je situace, kdy je nemovitost již ve společném jmění manželů. V takovém případě je třeba provést zúžení společného jmění manželů. Tento úkon už nutně musí provést notář a je dle platného právního stavu zpoplatněn procentní částkou z hodnoty nemovitosti, která je ze SJM vylučována, a která plyne z notářského řádu. Například pro nemovitost v ceně 2 900 000 Kč je tato částka rovna částce 9378 Kč s DPH. Předběžnou cenu takového zúžení si můžete vypočítat zde.

Zúžení nepodléhá žádné daňové povinnosti s ohledem na daň z příjmů a daň z nabytí nemovitosti, protože nikdo nenabývá nové vlastnické právo a rovněž zde jde o převod mezi osobami blízkými, není třeba se obávat zdanění. Toho z manželů, který se stane vlastníkem nemovitosti, pouze stihne povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, jak už je rozepsáno výše.

Podobný postup je nutné zvolit i v případě, že nemovitost vlastní jen jediný z manželů a chce ji z nějakého důvodu učinit společnou. Také v tomto případě budete potřebovat notářský zápis zpoplatněný totožnou částkou jako zúžení.

Následovat bude v obou případech převod vlastnictví v katastru nemovitostí, který je teprve určující pro vlastnictví nemovitosti. Jinými slovy, nemovitost není v tom vlastnickém uspořádání, kterého chcete docílit, dokud z katastru nelze tento stav vyčíst.

Tip: V případě převodu manžely společně vlastněné nemovitosti je právně možné nejprve vyjmout nemovitost ze SJM jejím darováním osobě mimo manželský pár, a následným darováním pouze jedinému z manželů. Aby takové převody byly osvobozeny od daní, je současně zapotřebí, aby třetí zúčastněná osoba byla současně ve vztahu k manželům osvobozena od daní (předci a potomci bez omezení, sourozenci, strýcové a tety, synovci a neteře a dále samozřejmě manžel, manžel dítěte, nevlastní dítě nebo nevlastní rodič).

Darovací smlouvu na převod nemovitosti Vám rádi připraví spolupracující advokáti za cenu 2 990 Kč.